二手房交易中房屋存在长期租赁合同如何处理？
根据《民法典》第七百二十五条，“买卖不破租赁”原则明确规定租赁物在承租人占有期间发生所有权变动的，原租赁合同对受让人继续有效。这意味着购房者需继承现有租赁关系，直至合同期满。因此，买方在交易前必须核查租赁合同的剩余期限、租金支付方式及特殊条款，例如是否包含优先续租权或提前解约条款。若租赁期限超过五年，还需注意备案登记情况，未备案的长期租赁可能影响买方权益。
承租人的优先购买权是另一核心问题。根据《民法典》第七百二十六条，出租人出售房屋时应提前十五日通知承租人，若未履行通知义务，承租人可主张赔偿或请求法院撤销买卖合同。实践中，卖方需留存书面通知证据，而买方则应要求卖方出具承租人放弃优先购买的书面声明，以避免交易后发生争议。
违约责任界定需结合合同约定与法律规定。若卖方隐瞒租赁事实导致交易受阻，买方有权要求解除合同并索赔；反之，若买方明知租赁存在却拒绝履行合同，则需承担违约金。建议在买卖合同中明确约定“租赁现状披露条款”，将租赁合同作为附件，并设定卖方承诺条款，例如“无其他隐性租赁”或“租赁关系以附件为准”。
对于购房者而言，接受带租约房产可能影响自住需求，但也能获得稳定租金收益。需评估租金水平是否与市场价匹配，必要时可委托第三方机构出具租金评估报告。若承租人拒绝配合交房，买方可通过诉讼主张权利，但过程可能耗时较长，因此交易前充分尽调至关重要。
综上，处理带长期租赁的二手房交易时，法律审查与合同条款设计是防范风险的关键。买卖双方应提前厘清权利义务，必要时咨询专业法律人士，确保交易合规高效。