​​房屋被前业主设立居住权如何解除？​​

居住权是《民法典》新增的用益物权类型，指权利人按照合同约定或遗嘱设定，对他人的住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住需要。居住权通常通过书面合同或遗嘱方式设立，并经登记机构依法登记后生效。一旦设立，居住权人对房屋的占有使用受法律严格保护，即使房屋所有权发生转移，新业主也不能妨碍居住权人行使权利。这保障了特定群体（如离婚配偶、老年人）的居住权益，但也可能因前业主的设立行为，导致新购房者陷入“买房不能住”的纠纷。

当新业主发现房屋存在前业主设立的居住权时，首先应核实居住权的具体内容。查看不动产登记簿，确认居住权的设立方式、期限、权利人身份及是否有特别约定。居住权期限可以是终生，也可约定固定年限。若居住权已登记，新业主需明确：居住权具有物权效力，单纯购买房屋并不自动导致居住权消灭。

解除居住权需依法进行，主要途径包括： 一是协商解除。与居住权人沟通，通过经济补偿等方式达成解除协议，随后共同向登记机构申请注销登记。这种方式效率高、成本低，但需双方自愿。

二是诉讼解除。在协商无果或居住权设立存在瑕疵时，可向法院提起诉讼。常见情形包括：居住权合同存在欺诈、胁迫等无效事由；居住权设立未经共有人同意；居住权人滥用权利，如擅自出租、改变房屋结构等。法院判决解除后，凭生效文书办理注销登记。

三是等待期限届满。若居住权设有固定期限，期限届满后居住权自动消灭，所有权人可申请注销登记。对于终生居住权，则需等待居住权人死亡后方能解除。

四是行使撤销权。如果前业主恶意设立居住权损害新业主利益，且符合债权人撤销权条件（如设立行为影响债务清偿），可依法诉请撤销。

预防此类纠纷至关重要。购房前务必到不动产登记机构查询房屋权属状况，确认无居住权等限制。在买卖合同中明确约定：如有未披露的居住权，出卖人应承担违约责任并负责解除。对于已设立居住权的房屋，购买时应评估解除难度和成本，谨慎决策。

面对前业主设立的居住权，新业主应保持冷静，依法采取行动。及时咨询专业法律意见，选择合适途径，积极维护自身合法权益。通过法律框架内的协商或诉讼，多数居住权纠纷能得到妥善解决，最终实现房屋的完整权利回归。