​​房屋被前业主设立抵押权如何解除？​​

在房地产交易过程中，部分购房者会遭遇房屋已被前业主设立抵押权却未解除的困境。这种情况通常源于前业主的债务纠纷，债权人（如银行或个人）依法在房屋上设定了担保权利。若抵押权未涂销，新业主的产权将处于不稳定状态，债权人未来可能主张权利，甚至申请法院拍卖房屋以实现债权。因此，查明并解除既有抵押权是确保交易安全的核心环节。

购房者首先应在交易前通过不动产登记中心彻底核查房屋的权属与抵押状态。一份详细的产权调查报告能揭示所有登记在册的抵押、查封等权利限制。若发现存在未解除的抵押权，应立即暂停交易，并与卖方（前业主）严肃沟通。法律上，卖方有义务在过户前清偿债务并办妥抵押注销登记，这是其基本合同责任。

解除抵押权的标准法律程序，需由抵押权人（债权人）和抵押人（债务人，即前业主）共同向不动产登记机构申请注销登记。通常，前业主还清贷款后，银行会出具结清证明及注销抵押登记的委托材料，双方即可办理手续。若前业主不配合或无力偿债，情况则变得复杂。此时，购房者可根据买卖合同追究其违约责任，要求解除合同并索赔损失。

对于已支付房款但陷入抵押纠纷的购房者，法律提供了救济途径。可依据《民法典》物权编的相关规定，向人民法院提起诉讼，主张权利。如果购房者属于善意第三人，即支付合理对价且不知晓抵押存在，并已完成过户登记，其所有权在某些情况下可能受到优先保护。但具体判决取决于案件细节，诉讼存在一定风险和成本。

为根本性防范此类风险，购房者应采取主动措施。在签订合同时，明确约定卖方必须保证房屋无任何权利负担，并设定高额违约金条款。房款支付最好采用资金监管方式，确保仅在抵押解除、产权干净过户后才释放款项。对于二手房交易，聘请专业律师或中介机构进行全程把关，能有效识别与规避潜在法律陷阱。

最终，确保房屋产权清晰无争议，是房地产交易不可动摇的原则。面对前业主遗留的抵押权问题，购房者需保持警惕，充分利用产权查询工具，严格履行交易流程，并在必要时果断寻求法律帮助。通过事前审慎调查与事后依法维权相结合，方能最大限度保障自身财产权益，实现安全置业。